房产是不动产，购房投资是为了跑赢通货膨胀，西班牙购房投资则是“投资+移民”的双重考虑！2024年，中国国内房产愈发低迷， 房产持续贬值。而欧洲地区的房产，比如旅游胜地西班牙，房产都是超过100年的老房子，每年市场新增的房产不多，而且西班牙常驻居民的主流是租房而不是购房，因此房地产市场相对更加稳定。对于西班牙房产投资而言，我们不仅仅是考虑房产投资，更是因为只需购买一套50万欧的房产，就能获得西班牙黄金签证，是获得欧洲永久居住权，开启欧洲新篇章，最具性价比的移民方式之一。
那么，投资角度而言，西班牙房产投资涉及哪些税收和费用？可能会产生哪些成本呢？未来移民带您了解西班牙购房法律要求，简化房产购买流程，避开投资陷阱！
作为外国人，在西班牙购房的唯一法律要求就是首先需要获得NIE（Número de IdentificacióN del Extranjero）。我们需要在购房合同签署前获得这个号码，因为他是唯一标识码，必须出现在签署和签发的所有文件。未来移民可以帮您快速获得NIE，确保您在签署任何契约或文件之前拥有NIE。
西班牙开立银行账户，这一点并不是强制要求，但是可以更好地向当地机构证明自己的经济状况，而且也可以简化
什么是西班牙 NIE 号码？
通常情况下，我们个人签署所有合同都会需要身份证号码，而作为外国人，西班牙警察总局会给到你一个Número de Identidad de Extranjero”（NIE）号码，它是外国人在西班牙的“身份证”号和税号，它用于西班牙的许多法律或官方活动，从提交纳税申报表、办理抵押贷款到购买房地产都需要用到这个唯一标识号。
投资如何获取个人NIE？
获得NIE的方式主要有三种：
- 亲自前往西班牙递交资料
- 亲自到西班牙驻外领事馆递交资料
- 通过在西班牙的被授权代理人来递交资料
购房时，卖方应当出示的文件？
西班牙购房投资另外一个需要注意的事项，就是在房产交易中查阅卖方以下资料，这些文件是西班牙各级政府对房产持有者的规范性要求，可以确保您在房产交易中的合法利益。
| 序号 | 所需资料名称 | 资料说明 |
|---|---|---|
| 1 | 房产契据 (Escritura de propiedad) | 也就是房屋产权证明，房产契据证明合同方是该财产的所有者。 |
| 2 | 房产单证 (Nota simple) | 该文件显示了房产可能存在的所有费用。如果有贷款，则必须在出售时取消。如果曾有过抵押贷款hipoteca，但已经取消，则必须通知Registro de la Propiedad土地登记处（在尚未通知的情况下）。 |
| 3 | 居住证明(Cédula de habitabilidad) | 可居住证明西班牙语全程“cedula de habitabilidad”，是一份由地方政府颁布的证明文件，证明一套房产满足一系列的条件(通风，阳光，干燥，供水电系统，天花板高度等)并且适合人类居住的证书，是在房屋建成后，由建筑师编制并由相应的自治区签发证书。自2018年6月份开始，马德里地区已经取消了可居住证明的颁发。但是，在以下的社区都必须有居住证明文件：巴伦西亚社区、加泰罗尼亚、坎塔布里亚、拉里奥哈、纳瓦拉、穆尔西亚、埃斯特雷马杜拉、巴利阿里群岛。 |
| 4 | 最终建筑工程证书 (Certificado final de obra) | 新建筑可居住的基本程序之一，该文件用于认证和保证建筑工程已顺利完工。虽然它通常与新建房屋有关，但如果房产进行了重大翻修，很可能也需要这份文件才能居住。1）如果购买新房，卖方必须出示由技术人员或建筑商签发的最终施工证书。2）如果购买期房（仍在建设中的房屋），必须确保该工程具有市政施工许可证。3）如果购买的是在建房产，购房合同中必须包括：房屋平面图、水电气设施平面图。 此外，还必须写明在施工现场工作的专业人员。 |
| 5 | 房产能源证书 (Certificado energético de la vivienda) | 用于标示房产的能源消耗情况。在西班牙，房产的能源证书是强制性的，是工业、贸易和旅游部对任何想要出售或出租房产的强制要求。如果没有这个标签，房产就不能进入房地产市场。 |
| 6 | 房地产税付款收据 (Recibo de pago del IBI) | 财产税（IBI）是由市政厅管理并强制征收的一种税。在出售房产时，必须支付最近一次的 IBI（房产税）账单，同时在买卖交易时，应当出示房地产税付款收据。 |
| 7 | 业主社区法规 (Estatutos de la comunidad de propietarios) | 买方必须能够查阅房屋所在业主社区的章程以及最近会议的文件（会议记录、最新预算）。 |
| 8 | 小区费用 (Gastos comunitarios) | 合同卖方应答证明该物业已按时缴纳社区费用，社区费用包括如电梯维护、清洁服务、市政税、用品等，或在楼房施工或翻修时的特殊开支。如果有社区，须出示业主社区的债务证明。该证明必须由管理人和业主签署。公证处将要求提供签署契约时的原件。如果存在与社区的债务，买方将对当年和购房前三年的债务负责。 |
| 9 | 城市规划资质 (Calificación urbanística) | 必须提交该证明以确定是否存在任何需要评估的影响。 |
| 10 | 供应收据 (Recibos de los suministros) | 必须提交物业不同供应的所有账单，并提供最新付款情况。 ITE工业技术协会：如果楼龄超过 45 年，则必须持有建筑技术检验证书（ITE）。该证书必须附在房契上，并提供给新买家。此外，如果在施工过程中发现任何问题，都必须告知新业主。 |
| 11 | 出售契约 (Escritura de compraventa) | 出售契约用于证实房产没有占用者和抵押物，并表明双方遵守合同的意愿。 |
| 12 | ITE工业技术协会 | 如果楼龄超过 45 年，则必须持有建筑技术检验证书（ITE）。该证书必须附在房契上，并提供给新买家。此外，如果在施工过程中发现任何问题，都必须告知新业主。 |
如何通过购房，移民和投资一箭双雕？
有些客户只为了获得居留权购买50万欧元以上房产，并没有在西班牙生活和工作，而是在国内发展，获得西班牙永居，购房只是为了满足度假需求和子女教育需求。这种情况下，未来移民建议投资者采取房屋出租的方式。
投资回报率要考虑些什么？
买方支付的税费和其他费用包括：
- 现有房产的房产转让税6-10%/新房产的房产转让税的10%的增值税（或IVA）；
- 公证费用、地契税和土地登记费1–5%；
- 法律费用1-2%（包括增值税）。
- 每年缴纳的税款包括居民应缴纳所得税，其中，居民所得税税包括资本利得税和房地产税。非居民所得税包括资本利得税、财产税和额外的非居民财产税。
获得永居需要注意些什么？
根据当前的新法案，如果客户拿到第一次居留卡之后2年续签，可获得5年居留签证，之后则每5年续签一次。则可以直接获得五年居留签证。如果不长期居住，一定要注意离境时间，临近时返回西班牙申请更换居留。
续签时需要维持房产，没有居住要求。如果需要转为永居，持有西班牙长期居留的人可以离开西班牙最多12个月连续或累计30个月（所有离开时间加在一起）的时间。转成永居后，可以出售所购买的房产，因属于西班牙合法居留居民，所以其社会福利待遇与其本国公民相同。
西班牙黄金居留签证介绍
- 首次居住有效期长达三年
- 配偶、子女以及父母都可以申请居留
- 更换长期居留仅需居住满五年(在此期间需要离境不超过10个月)
- 可以开展任何商业活动
- 房产选择多样性，数量和类型不限，永久地契，无遗产税。
- 房产可出租，取得永居身份后即可自由出售
总结
了解西班牙房产交易和移民局对于永居离境的法律法规要求，有助于我们避开购房投资的陷阱。投资有风险，交易需谨慎！未来移民有着丰富的移民经验，能够帮助您更好地实现投资回报和购房移民的双重需求，欢迎联系未来移民获得专属咨询意见！
